加州房地產上沖下洗,西語裔美國夢碎唱下層悲歌

by:阿咖
8087
本文經授權轉載自友站科技新報文/ 藍弋丰 

2008 年美國次貸風暴爆發,房地產泡沫隨之崩潰,房地產到低點時有些地區跌了 6 成,但隨著之後美國聯準會(FED)的寬鬆救市措施,以及美國經濟逐漸恢復,房地產又緩緩回到泡沫前的水準。乍看之下,價格回穩,似乎代表供需恢復平衡,但若研究房地產的所有者,卻起了很大的變化。

在加州,上沖下洗的結果,是將底層階級的西語裔族群大量洗出了房地產市場。

post title
合作廠商

不斷成長的西語裔移民

美國與中南美洲的經濟落差,讓許多中南美洲西語裔非法移民不斷湧入美國,當他們在美國生下第二代,美國出生的第二代就成為美國公民,而西語裔族群生育率也較高,使得美國西語裔族群迅速擴大,在加州,由於加州在歷史上,於美墨戰爭前原本是墨西哥的一部分,原來就有許多原本就住在加州的墨西哥裔「墨佬」,也講西班牙語,加上位於美國南界,不斷湧入的西語裔新移民「西佬」,使得西語裔族群在加州成為最大族群,占了總人口數的 39%。

但西語裔人口雖然正在增加,在房地產市場的市佔卻逆向大減。從房貸市場即可看出西語裔遭大量洗出房地產交易,在 2005 年時,以洛杉磯為例,西語裔族群在購房房貸市場的市占率為 38.3%,但到了 2012 年,跌落到只剩 18.7%;在舊金山,則從 21.8% 跌落到 6.2%。在整個加州,2012 年,西語裔在房貸市場只佔 24%,而且還持續下滑,到 2013 年更只剩下 22%。

post title

(Source:ELEVATE THE DEBATE)

合作廠商

而不僅買房減少,連舊有房子也不得不變賣,加州西語裔族群在 2006 年擁有自有房產的比例是 47.9%,到 2013 年只剩 41.9%。相對的,2013 年加州非西語裔白人擁有房產的比例卻高達 62.7%。

在較高價地段,如舊金山灣區,西語裔遭洗出市場的情況更明顯,據美國城市研究所(Urban Institute)統計,西語裔在舊金山灣區的購房市占率,從 2006 年的 25%,到 2013 年跌落到 9%,相對的,亞裔從 26% 成長到 35%,非西語裔白人則從 41% 成長為 53%,超過一半。看來傳統白人正在「光復」舊金山灣區。

次貸所帶來的洗牌

這是怎麼回事?一切都還是要從次貸說起,在次貸泡沫崩潰以前,美國金融體系房貸條件極為寬鬆,使得大量本來收入負擔不起房地產的西語裔族群,在優惠條件下,於次貸泡沫爆炸前的房價最高點買下了房子。

但隨著次貸泡沫崩潰,房地產大跌,這些西語裔族群蒙受最大損失,雪上加霜的是,隨著接下來美國經濟陷入緊縮,大部分西語裔族群從事底層可取代性高的勞動工作,在不景氣時往往是率先遭到裁員的目標,受到衝擊最大,他們繳不出貸款本息,與房地產跌價產生的追繳抵押金,只得在最低點賤賣房產,或是遭銀行法拍。

美國景氣恢復,非但對西語裔沒有幫助,還遭落井下石,雖然美國就業狀況普遍改善,2014 年 9 月失業率僅 5.9%,創下 6 年以來的最低點,但是西語裔族群卻不然,到 2014 年 8 月,加州西語裔族群失業率仍高達 9.2%。這是因為這波美國景氣復甦所創造的就業機會,大多都是在大城市的白領工作,結果是白人與亞裔的經濟與就業情況大幅改善,西語裔卻「無感」。

但白人與亞裔的經濟狀況改善,加上加州有矽谷等經濟中心帶來大量有錢的投資客,把加州房價逐漸從泡沫後的低點緩緩抬升,以加州聖塔安那(Santa Ana)市為例,從 Corelogic DataQuick 統計資料觀察,在 2006 年 7 月,住宅中位數價格為 60.4 萬美元,到了次貸崩潰後的 2010 年 1 月,降到 24 萬美元,下跌約 6 成,但到了 2014 年 8 月,已經又回升到 40.25 萬美元。
 

post title

照片由左至右分別是艾德格、里卡多、愛麗莎、莉澤泰和瑪麗亞,他們是從墨西哥來的移民,現在定居在美國的亞利桑納州(Arizona)。

路透社

買不起也貸不了的窘境

投資客大手筆炒房,導致加州房地產上漲速度之快,超出收入成長,在 2013 年,只有 36% 加州人的收入能負擔得起中位數價格單一家庭住宅的房貸,2014 年第 2 季,更只剩下 30% 加州人負擔得起,而相較之下,全美國的平均可負擔率則為 57%,可以看出加州房地產漲幅的凶狠。

許多加州西語裔在次貸風暴中,先是在高點買了負擔不起的房產,又接著被迫在低點賣房,損失了一切,同時還受到接踵而來的不景氣打擊,許多至今仍在失業中掙扎,而好不容易找到工作,想重新買屋的西語裔,卻發現房價已經上漲到不可能買得起的程度。

更糟糕的是,即使少數經濟狀況允許的西語裔,也因為難以取得貸款而無法買房。次貸風暴後,金融機構房貸條件變得極為嚴苛,貸款審查之嚴格,竟然連前聯準會主席柏南克(Ben S. Bernanke),都於 2014 年 10 月 2 日表示,連他都無法得到貸款以借新還舊償還房貸,顯示房貸緊縮過頭。過去是太容易貸到款,沒有能力買房的人也被鼓吹在高點買房,現在是明明有還款能力,卻還貸不到款。

這一切市場變動加總,造成西語裔遭大量洗出加州房市的結果,這個情況讓許多社會學者十分擔憂,因為占近 4 成人口的加州西語裔,在基本居住需求都無法滿足的情況下,顯然會釀成嚴重社會問題,也影響加州政治風向。

加州西語裔為了更好的生活千辛萬苦來到美國,卻一個次貸風暴就落得美國夢碎的下場,在在顯示經濟動盪中,受害最大的,永遠是經濟最弱勢的族群。

而這一切,都始於次貸風暴前房貸條件過於寬鬆,讓許多原本買不起房的經濟弱勢者也能以優惠條件貸款買到房,卻反而害他們買在最高點而破產,許多國家解決居住問題的方案,經常是推出優惠房貸,結果恐怕也是愛之適足以害之。