買不起租不到 西班牙年輕人成失根族

by:徽徽
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西班牙租房人口越來越多,為了滿足民眾的租屋需求,西班牙將投入超過 1,150億歐元(折台幣約 3兆8,870億元)興建 100萬戶全新出租單位。

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路透社

越來越多西班牙人買不起房子,只得租屋而居。


大家都想租房子
美國《財富雜誌》10號報導,七年前,西班牙的房市泡沫化,直到現在西班牙還是有將近 50萬間新房賣不出去。

但是,國際房產基金和西班牙房產投資信託基金卻熱衷於投資興建新的建物。

之所以會這樣是因為房市泡沫化後,西班牙多出了很多位置不佳的郊區住宅和度假小屋,但是,卻沒人料到西班牙市區對租房的需求會暴漲。

根據管理 12,500間出租單位的投資公司Azora的創辦人奧斯卡(Concha Osácar)的資料,為了滿足租房需求,西班牙將投入超過 1,150億歐元(折台幣約 3兆8,870億元)興建 100萬戶全新出租單位。目前,西班牙已經有 200萬戶了。

全新的出租單位數量驚人,但如果奧斯卡的預測是對的,租房人口增加可以讓西班牙的勞力流動更彈性,為其萎靡不振的營建業注入一劑強心針,當然還可讓負責營運租房的管理基金大賺一筆。

 

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路透社

想要有個自己的家對全世界的人來說都一樣。


有自己的房子才保險
即使與其他南歐國家相比,西班牙仍有很強的房產所有權文化。根據歐盟 2007年的統計,有 80.6%的西班牙人住在自己所有的房子,比希臘、葡萄牙和義大利多了幾個百分比。而奧地利、法國和德國則是 50%到 60%,目前美國則是 64%。

但是房地產浪潮即將翻轉。雖然住在有所有權房子的人口比例仍高,但是,2007年到 2013年間,租房而居的西班牙人口從 19.4%成長到 22.3%。與此同時,同樣經歷過房市大漲與泡沫化的愛爾蘭,租房的成長比率更高。

上述變化在年輕人和住在城市的西班牙人間最明顯。根據西班牙發展部的資料,2007年,西班牙 30歲以下租房者有 38.1%,到 2011年變成 49.4%。

西班牙房地產網站portalIdealista.com的創辦人恩錫納(Fernando Encinar)表示,在首都馬德里,租房人口從 2000年的 9%成長為今天的 25%。

 

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路透社

房價不斷下跌,對西班牙人來說買房已經不再是門穩賺不賠的生意。


房價下跌淘金夢碎
是什麼讓大家開始租房?

首先,西班牙的經濟崩盤,失業率高漲讓貸款市場無法生存,讓很多想要買房的人沒有足夠資金。

此外,西班牙的經濟危機也與長期的社會學效應有關,尤其在年輕人之間。

岌岌可危的就業市場讓許多年輕人對被房子綁住失去了興趣,因為他們可能得不斷換地方工作。

根據房地產入口網站Fotocasa的資料,現在西班牙房地產與 2007年相比,價格下跌了 45%,也粉碎了人們認為有房子就什麼都不用愁的美夢。

Fotocasa的母公司,Schibsted Classified Media研究部門的負責人托里維奧(Beatriz Toribio)表示,從Fotocasa的調查就可以看到人們心態上的轉變,近年來覺得租屋浪費錢的人變少了。

西班牙房地產網站portalIdealista.com的創辦人恩錫納說:「認為房價會一直居高不下的美夢現在破滅了。」

 

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路透社

不少西班牙人因繳不出房租,只得帶著家當流浪。


空房數全歐第一
此外,租房人數增加也與監管機制改變相關。

2013年 6月,西班牙修訂了租賃法。具體來說,修法的目的除了增加勞動力流動外,降低西班牙空房數也是重點。

目前,在西班牙有 340萬間有人買卻沒去住的空房,居全歐第一。

根據西班牙央行的研究,一國有大量的租房人口,區域間的勞動力流動會成長一倍,像是德國和法國就是最好的例子,而不是習慣買房的西班牙和義大利。

為了把屋主變房東,西班牙政府把租賃契約的長度從五年降至三年。此外,還讓房東更容易趕走不守規矩的房客。

西班牙房地產網站portalIdealista.com的創辦人恩錫納表示,過去要把不付房租的房客趕走得花上 18到 24個月,現在只要 4到 6個月就能做到。

房客與房東的成長讓整個市場欣欣向榮,但現在西班牙需要的是專門用來出租的住宅。

 

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最近西班牙的房地產投資回春,有不少公司推出新的建案,要打造出租住宅。


投資人興致高昂
根據西班牙房地產顧問公司CBRE的資料,2013年到 2014年間,西班牙房地產投資成長了兩倍,到 105億歐元。但是,雖然 2013年有大筆住宅投資組合,像是黑石集團花了 1億2,550萬歐元買了 1,860個單位、高盛和Azora合夥用 2億100萬歐元買了超過 3千個單位,但是,2014年在住房投資組合的金額卻下跌,從 9億2,400萬歐元跌至 6億2,900萬歐元。 

根據Azora公司的創辦人奧斯卡的說法,問題在要找夠大的出租標的讓基金去買。

CBRE的投資策略研究部門主任帕勒瑪(Patricio Palomar)表示,現在西班牙租屋市場「分裂化」,也就是說這些可以出租的單位散落各處,而不是集中在大型的出租住宅中,而大型的出租住宅才是基金投資的最愛。

「在西班牙,還沒有這種出租住宅的市場,在美國,這種只租不賣且有很多單位的居住型態稱為MDU(multi-dwelling units)。在美國、德國、荷蘭和北歐國家比較容易找到這樣的市場」帕勒瑪說。

西班牙需要的 100萬個出租單位若想成真,得有人願意出資建造,而目前已經有跡象顯示投資人有興趣。

去年,當Azora成立不動產投資信託基金,想要進軍萎靡的房地產市場時,金融巨鱷索羅斯(George Soros)和美國對沖基金經理保爾森(John Paulson)分別投入 9,200萬歐元(折台幣約  31億960萬元)。



編註:對原文報導有興趣的朋友,請參考"In Spain, plenty of eager renters but not enough housing"

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