合法「逆權侵佔」 澳洲「20年佔屋者」取得空屋所有權

by:泥仔
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如果有人找到一棟荒廢已久的屋子,在整理好後持有它十幾年,你覺得這棟屋子屬於他的,還是原屋主的後代呢?

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前一天,一起關於房屋所有權的訴訟引起澳洲社會關注。

Photo: Chris Christian

起於拜訪客戶的發現

1998年在雪梨馬萊尼街(Malleny Street),格托斯(Bill Gertos)在拜訪客戶時注意到一棟年久失修的房子,並在打聽後得知原本住在這裡的人已經過世一陣子了。在判斷這棟房子基本上「不宜居住」、也確實沒人居住的情況下,格托斯決定「把它佔為己用」。

20年後  警方上門才知道

所以格托斯前後花了 15萬澳幣(折台幣約 332萬元)把房子整頓好,也在和律師確認沒問題後就把房子租出去了。接著在 2017年,他依據「佔屋者權利」(squatter's rights)向有關單位申請屋子的所有權——在這時候,原屋主的後代才在警方通知下發現這件事。

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「逆權侵佔」是指在特定情況下,當有人在一棟房子居住一段時間後,就能申請該房子的所有權。

路透社/達志影像

逆權侵佔:從不合法到合法

所謂的「佔屋者權利」也稱「逆權侵佔」(adverse possession),是指一個人在原屋主沒有同意的情況下,持續且公開佔用對方的房產;如果原屋主在一定時間內沒有出面聲稱自己是房地產的所有人,那這個人就可以合法取得房屋所有權。

澳洲網路媒體tendaily進一步解釋道,嚴格說起來,佔屋者一開始的行為並不合法,原屋主如果發現後,也可以用侵入罪控告佔屋者——但只要經過夠長的時間,佔屋者的權利反而會受到保障。以雪梨所在的新南威爾斯州(New South Wales, NSW)來說,這段期間至少要 12年。

80年前就搬離了

至於格托斯注意到的屋子其實是 1927年,一名叫做唐尼(Henry Thompson Downie)的人所有,直到第二次世界大戰發生後(1939年),唐尼一家才搬到新南威爾斯州的艾士菲區(Ashfield)。雖然唐尼在 1947年去世了,但按照租約,這裡仍持續租給一名房客,直到對方在 1998年4月去世。

原屋主後代不開心

面對自家房屋即將轉手他人,唐尼的後代自然很不滿,也把整起爭議帶上新南威爾斯州最高法庭,聲稱格托斯沒有盡到「公開告知」的義務,所以沒有權利依照「逆權侵佔」的規定申請房屋所有權。

不過在本周三(31)的判決中,這種說法遭到最高法院駁回了。

圖即為引起爭議的房子。澳洲媒體表示,這棟房子現在市值 160萬澳幣(折台幣約 3,545萬元)。

當初沒說要給誰

在宣布判決結果時,法官達克(Rowan Darke)指出當唐尼在 1947年過世的時候,他並沒有留下遺囑,也沒說過要把房子留給誰。

達克也指出,格托斯在佔屋期間委託仲介租屋、持續修繕、支付政府相關費用,因此他的行為說不上「偷偷摸摸」。

「基本上,格托斯先生排除了所有人,成功取得並維持對這塊土地的實際監管權,也盡到了地主的義務,」法官達克說:「鄰居或許沒看過格托斯,也沒和他打過交道。但這其實和一般狀況中,屋主出租房屋的狀況差不多。」

這些條件都達成

達克總結了這些情況,認為格托斯符合「公開非秘密、和平非強迫、逆權非取得原屋主同意」的條件,所以有權申請這棟房子的所有權。

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漫畫中的人物說道:「我在這塊土地養了 50年的牛。我想我應該可以說這塊土地是我的......」。「逆權侵佔」就是源自這樣的概念。

Photo: Jakemartin206

一切來自200年前的社會

整起事件也帶起澳洲社會「原來還能這樣做?」的討論,新南威爾斯大學房地產法教授雪莉(Cathy Sherry)對此解釋道,「逆權侵佔」其實源自 20世紀的英國普通法,她說:「就像 200年前的英格蘭,當時人們很難透過文件來證明這塊土地是自己的。」雖然該法律有與時俱進,但「待久了就是你的」這個概念仍然沒有改變。

雖然過時,但是...

律師薩克斯(David Sachs)坦言擺到現在來看,這條法規「顯然有些過時」,不過他認為以急迫性而言,政府「完全沒有改變這條法律的動機」,薩克斯說:「畢竟相較來說,這不重要。不值得放入前 100條需要改革的法律。」

「如果仔細翻找,一定可以查到更多被晾在那的古老法律。」

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雖然對許多人來說,這是一條奇妙的法律,但它確實存在,也持續發揮著效力。

Photo: Jordan Lloyd

不主張  就沒有了

面對這條法律是否有失公允,律師連恩(Pat Lane)說道:「正所謂『你不主張(所有權)就會喪失』(you don't use it, you lose it),我想這個道理特別適用在這類律法上。」他相信許多人其實都有經歷過類似的狀況。

這個行為不是第一次

在 2015年,格托斯曾因為非法摧毀一棟歷史遺跡的外牆,而被罰以 20萬澳幣(折台幣約 443萬元)。

不論如何,原屋主唐尼的後代已經表示,他們接下來將向新南威爾斯州上訴法庭提起上訴。