韓國租房，月租好還是全租好？
韓國租房的方式一般兩種：
◉月租（월세）
同樣是按月繳納房租給房東，但在租房的同時還必須支付給房東一筆「保證金」。在台灣，保證金（押金）平均是兩個月房租；日本除了有兩個月保證金外，可能還會支付給房東的禮金（不退還），但兩者皆非絕對必要，約有一半租房主打不需要保證金與禮金。
韓國的月租保證金會視「房價」而訂，平均為房價的10%且月租金會視市場行情而訂。以首爾為例，一般套房保證金金額會從500萬韓元（約台幣12萬）起跳，且月租房的保證金與租金成反比：繳交越多保證金，每月租金就會越少；反之亦然。
◉全租（전세）
在韓國租屋市場中，全租房是非常特別的存在。與月租的差別在於，租客無須繳納房租，只需繳納給房東一筆「保證金」，而保證金的金額大約落在房屋價值的70～80%，居住期間除了水電費外，無須再支付任何房屋租金。租約到期時，房東會將保證金「全數」退回給租屋者。
以首爾為例，一間套房的全租金額約莫坐落在1~2億韓元（242萬～484萬台幣）之間，多以1~2年為單位，且有議價的空間。
韓國的全租房文化從1970年代開始普及，當時大量的農村人口湧進大城市，雖然購房需求高、市場供不應求，但也因銀行只把錢借給企業，而忽略的一般家庭的貸款金融問題，使得銀行貸款利率非常高，多數人難以透過貸款的方式買房。於是，房東開始出租自己的房子，透過向租客收取保證金，以作為房東投資的資金。因此，韓國的全租房文化，並非由政府政策所主導，而是房東與租客之間因利益相符才產生的雙贏制度。
簡單來說，房東向租客以零利息的方式獲得大筆現金貸款（保證金），拿到這筆錢後再去做更多的投資，等約滿後，房東再將保證金全數退還租客；而租客則得以在合約期間內使用房屋，且無須支付租金，退租後還能全額取回保證金。
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有錢租全租房為什麼不直接買房？
全租房的普及是時代下的產物，自2000年後，月租房的比例雖然開始增加，全租房的比例也隨2008年的金融海嘯開始減少，目前首爾的月租房比例也創下占比約40%新高。
如果有足夠財力拿得出30～80％房價作為全租房的保證金，為何不直接買房？最主要的原因就在於：對租客而言，全租房可以解決因工作或就學而產生的搬家問題；對於房東來說，也可以避免遇到拖欠或拒繳房租的租客。此外，因為保證金可以全額退回，也有許多人將全租房的保證金視為「儲蓄」的方式，
即使全租房的保證金金額極高，仍有許多租客會為此向銀行「貸款」來租全租房。因為整體計算下來，向銀行貸款的利息仍遠低於月租房的每月租金，外加過去韓國經歷金融海嘯、房價暴跌的慘痛經驗，韓國人對於買房較為慎重。此外，也有許多新婚夫婦會先選擇全租房，等到有小孩、經濟更為穩定後再換房或買房。
全租房保證金，拿不回來怎麼辦
當你以為這樣的免租金、保證金還能全額退還的租賃制度也太好康之時，其實全租房對租客最大的風險在於：如果房東遇到破產、投資失利、死亡、入獄等各種原因，租客極有可能拿不回保證金。
根據《朝鮮日報》報導，南韓「住宅都市保證公社」（HUG）統計資料顯示，近一年內，房東惡意不退還保證金的事件頻傳，光是在首爾陽川區新月洞就發生了157件、仁川富平區富平洞發生了189件、全南廣域市也發生了有131件。
根據《房屋租賃保護法》，為了讓租客取回保證金，租客必須住在房子裡，並且需要有確定的租期；如果租客於租約期間內搬出，也不會因為其無實際居住的狀態而失去優先退還保證金的權利。
為了保障全租房的租客權益，「租賃權登記命令」便應運而生。如房東遲未退還保證金，那麼租客便可直接申請租賃權登記命令，並執此優先還款權向法院申請的執行命令，以確保房東與租客間相互制衡的關係。
雖申請此項登記需額外支出約50萬韓元（約12,000新台幣）的費用，但租客為了爭取拿回保證金的權益，多會選擇花錢申請，以保障自身權利。
此外，租客與房東皆可申請投保HUG，有加入保險的承租人如遇上房東拒絕退還保證金，可透過其機制要求HUG代為償還保證金，HUG再向房東請款；而房東投保HUG，可做為對租客的一種保證，但也有許多房東藉機鑽漏洞，並未將名下「所有」房產投保HUG。當租客在未仔細查明的情況下租了未投保的全租屋，即有可能拿不回保證金。
「房產王」韓版包租公滿街跑
事實上，在首爾市內因無法取回全租／月租保證金而向法院申請租賃權登記命令的租客數量達到了歷史新高。
租屋相關詐欺事件層出不窮，韓國也因應而生「房產王」的新名詞。原意是指擁有多處房產，以收租維生的人，近年逐漸變成利用房產詐騙保證金等詐欺犯的代稱。尤以2022年，許多房產王相繼去世導致許多租客求助無門，要不回保證金，讓全租屋的問題重新浮上檯面。
2022年，擁有1139戶房產的金姓房產王過世，因名下有一半房產未加入住宅都市保證公社（HUG），導致許多租客拿不回保證金。即便有投保HUG的租客，也因金姓房東已過世，無法對房東提出「廢止契約」命令，HUG也無法向房東行使行政命令，使得租客也拿不回保證金。
另外，對於未投保HUG的租客，則必須透過房產拍賣程序才得以退回保證金。前提是，死去房東的繼承人必須拋棄繼承遺產，且拍賣過程冗長，至少會耗時1年6個月至2年的時間。
而韓媒統計「國內十大惡房東」排行中，截自11月發生的保證金問題達到2,064件，金額高達4,518億韓元（約新台幣110億）；如果排行擴大到「國內前三十名惡房東」，金額更是來到7250億韓元（約新台幣176億），如果扣掉HUG代墊的保證金，代表目前至少有317名租客，至今尚未拿到總金額408億韓元（約新台幣9億）的保證金。
保證金退不退？房東房客都為難
最近申請租賃權登記命令的一名租客表示：「在合約到期時，公司附近條件相對較好的房子以較低的全租價格出租，所以我們決定不延長合約。」為了搬家，向房東要求退還保證金卻遭到一再拖欠。為了取回保證金，該租客決定申請租賃權登記命令，雖然這需要支付一筆額外的費用。「即使辦理了租賃權登記命令，也只能在一個月後才能退還保證金，房東拼命要求延期，因此租賃合約也被延期了。」該租客說道。
另一方面，房東也憤憤不平地稱這是濫用租賃法的典型案例。隨著2020年《房屋租賃保護法》的修訂，租戶可以要求一次更新合約，且在解除更新的租賃時，租客可以隨時通知房東解除合約，而房東就必須在三個月內將保證金退還給租客。
從事租賃業務20年的A房東說：「全租價上漲時，國家將漲幅限制在5%，但全租價下跌時，房東卻根本得不到保障。」
國家也保不了 韓國租屋問題怎解？
隨着全租詐騙受害的增加，政府急忙採取了應對措施。國土交通部計劃組建「全租詐騙專門應對組織」(TF)，以預防全租詐欺案繼續產生。 日前，國會也通過了國稅徵收法修訂案，從明年開始，不再需要房東同意，租客即可查閱對方是否有滯納保證金；如果房東所有的房屋遭法院拍賣，拍賣所得亦須優先償還租客的保證金，其次才是房東其他債務。
然而，對於經歷全租屋詐騙，或是拿不回保證金的受害者來說，目前的法案都只是治標不治本。面對近年越來越多人加入房地產投資的韓國，全租房問題勢必是當務之急。