租金不是想開多少都可以！
隔天一早，我馬上去了這個離我家兩條街的鄰里中心（Wijk Centrum）詢問。
在等待叫號時，有很多中東移民、老人……也在等候專人幫他們處理房屋相關的問題。等候區有幾張有點舊但保養得宜的木頭椅子，茶几桌上整齊排列著幾疊移民荷蘭及融入荷蘭社會的手冊。布告欄上則零散的釘著一些老人照顧服務或是街區BBQ的活動訊息。鄰里中心的職員似乎心情都不錯，手拿著沖泡咖啡和資料夾走來走去，遇到同事還會發出簡短的「呦呼」一聲打招呼。
接待我的是一位叫作尚特爾（Chantal）的女士，身形微胖的她，綁著長馬尾、穿著T-Shirt跟牛仔褲，說話慢條斯理，很親切的跟我解釋荷蘭的租屋系統。
原來，在荷蘭有三種出租類型的房子：
第一種就是所謂的社會住宅（荷：Sociale Wonen／英：Social Housing）。在二十世紀初開始成立，房租低廉，由政府定價並評選租客，以確保中低收入戶有房子可以住。
第二種是所謂的自由市場住宅（荷：Vrije Markt Woningen／英：Free Market Housing），也就是類似臺灣一般的租屋模式，房東可以自由調漲月租，租得出去即可。
第三種，即我住的這一種，叫作社會租金住宅（荷：Sociale Huur／英：Social Rent Housing），房東可以自由出租給想租的人，但是租金必須要依政府規定控制在一定範圍內。這是在一九六○年代後，因為占屋運動及舊水管區的街頭抗爭引發而創設的系統。
一般來說，房子越小、越舊，就必須租得便宜些。為此，政府設計了一個評鑑系統以決定租金的最高價格，以此類推分級。
而我的仲介，看準了身為外國人的我不知道這種規定，一開始便用自由市場住宅的昂貴價格將房子租給我。尚特爾又說，我有權提告仲介及房東，並要求賠償。但是由於這過程比較耗時費神，所以她建議我不如私下跟仲介和解，要求降低租金以及合理的賠償；而政府，可以幫忙發一封警告信給仲介公司，表示政府已經知道這件事了。
天上掉下來的錢
接下來的日子，我按照尚特爾的建議跟仲介聯絡。房仲公司派了一名高大的紅髮女子到我家，那回我有點緊張，不知道他們會有什麼反應，會不會覺得我跟他們租房還反咬他們一口？沒想到紅髮女子進到我家後，把手上的紙本資料夾往我的餐桌大力一放，接著就往廚房流理臺一靠，雙手在胸前交叉，說：
「OK，所以妳想要怎麼樣？」
「啥？我想要怎麼樣！這句話是什麼意思？」我有點驚訝。
她有點不耐煩，但好像又突然想到，她有對我這個外國人解釋的義務，於是說：
「妳覺得妳因為過去幾年的損失應該得到多少補償？」（英：How much do you want to compensate your loss of the rent from the last few years ?）
我聽著就更驚訝了，心想：「啥？我覺得我可以得到多少補償？」因為沒有想到會被問這樣的問題，大概有數十秒沒有搭話。紅髮女子看我的樣子顯然並不清楚會被這樣問，於是她就開價了。她說：
「不然這樣吧，我們會賠給你2,500歐元，妳不接受的話可能比較麻煩喔！不接受的話我們老闆可能會跟妳鬧進法院。」
雖然後來想想當時不接受應該也不會怎樣，況且進法院應該也會受到鄰里中心的保護，但當時有點嚇壞了，想想2,500歐元好像很不錯！於是就答應了。紅髮女子似乎很滿意我的答覆，感覺她當時心裡想的是：「太好了！今天很快，可以提早下班了！」
後來，真的如尚特爾所說的一樣，除了補償金外，我的租金也降到了每月400歐元，這對我來說，真是天上掉下來的一筆錢！沒想到，身為一個外國租客也可以受到荷蘭政府的庇護，當時真的連作夢也沒想過呢！
事情過後的某一天，我在家旁邊的蘇利南人餐廳吃簡餐時，看到綁馬尾的尚特爾就坐在我旁邊吃著一碗5歐元的雞湯麵。我很高興的站起來表達我的禮貌，跟她打招呼。我感謝她，由於她的協助我的租金降價了！這位女士很有耐心的聽我滔滔不絕講到一個段落，微笑著跟我說：我想你把我誤認成我姊姊了，我們是孿生姊妹，我姊姊在舊水管區的鄰里中心服務，而我在流浪漢之家服務。不過沒關係，很多人也常常認錯我們兩人，找我們向對方道謝呢！（笑）
▲鄭采和建築師過去也曾於講座中分享自己在荷蘭的經驗與故事。
你的租金，由我來守護！
在我的租金經過鄰里中心的協助而降低的數年後，鄰里中心轉搬遷到新水管區（荷：Nieuwe Pijp／英：New Pijp）的一棟公寓內，且另外增設了新的「租金協調部隊」（Huurteam）辦公室。我從荷蘭搬回臺灣後，在開始寫作這本書時，曾回到新水管區拜訪租金協調部隊。
我將雨傘上的水甩乾，將半溼的外套放在走道的暖氣爐上烘乾，就上樓尋找我要採訪的對象—奧斯卡．弗賴先生（Oscar Vrij）。「Vrij」在荷蘭文的意思就是「自由」，觀察荷蘭人的職業與他們姓氏（通常和祖先所從事的職業相關）的相關性總讓我覺得很有趣。
奧斯卡是一位阿姆斯特丹大學畢業的社會地理學家，也是租金協調部隊的領隊。外型看來高瘦、有活力，穿著牛仔褲及方格襯衫、戴著細邊框眼鏡的他拉了張辦公椅子在我對面坐下。
我向他解釋由於我以前曾在阿姆斯特丹居住多年，想構思一本關於阿姆斯特丹城市規劃與建築思維相關的書籍，而其中很大的動機來自住在阿姆斯特丹的這些年當中，曾經接受過租金協調部隊的協助降租。
奧斯卡聽了微微一笑，點點頭，暗示要我接著問問題。我說現在在臺灣，甚至很多亞洲其他國家，都面臨著年輕人找不到合理租金的住房問題，我一直很好奇租金協調部隊的成立背景和歷史。
租金協調部隊如何誕生？
奧斯卡告訴我，租金協調部隊的歷史可以追溯到上個世紀70年代的舊水管區，當時的舊水管區破敗不堪，政府本來的計畫是拆除重建大部分的房子，但是在街區及年輕人的抗爭下，大部分的房子還是被保留了下來，採取改建的方式逐步進行都市重建。
而當時，就有相關為了保障租客利益的街區志願者組織。到了1996年，這些志願者組織被提升到比較專業的層次，並且在整個阿姆斯特丹市內的不同次分區中都有一個由政府支持的小小團隊。保障租客權益的志願者和地方政治人物總是有著密不可分的關係，租客也占著投票人口的極大部分，所以地方政治人物及政府也願意金援這些租客組織。
而水管區（包含舊水管區及新水管區兩個部分）的租客權益組織一直是阿姆斯特丹內向心力最強的民意團體。在水管區的房子，大約有四成的房子為社會租金住宅，三成為住宅法人所擁有的社會住宅，而剩下三成則為自由市場住宅。
想要高價出租，請先集點
奧斯卡扶了一下他的眼鏡，接著說：「阿姆斯特丹的住宅市場除了傳統定義的社會住宅（約占全市的48％）外，還有一種叫做社會租金住宅，就是普通的房子，但是受到租金的上限管制。一般來說比較老舊及室內空間比較小的房子就會被政府指定為社會租金住宅。
至於租金管制的上限，則有一個被稱為點數系統（荷：puntensysteem／英：point system）的制度來決定。在點數系統內，包含有室內面積大小、有沒有中央暖氣、建築外牆的保暖程度、廚房的大小新舊、廁所的品質、有沒有浴缸、有沒有花園陽臺或是露臺等因素來決定評點。點數越高就代表房子越高級，越不適用於社會租金宅的租金上限管制。
值得注意的是，阿姆斯特丹過往的傳統中，「地段」在這個國家點數制度裡面，並沒有占任何比重（雖然地段是決定自有住宅價格的一個重要因素）。因為除了阿姆斯特丹，荷蘭其他城市也採用這樣的系統，而且社會住宅的比例也在全國房屋市場占很高比例，因此在首都阿姆斯特丹市租屋，不會跟其他城市租屋的租金差異太大。」
絕對保障人民的居住權
截至2020年，全阿姆斯特丹市大約有45個人在租金協調部隊裡工作，包含舊水管區及後來納入的新水管區所隸屬的阿姆斯特丹南行政分區有最多人，共10人。
奧斯卡說，他希望把隊員控制在一半法律專業人員，以租客法的立場，去協助租客協調應該被規範的租金範圍及身為租客的權益；而另一半，則來自占屋者。奧斯卡說：「與其稱他們為占屋者，不如稱他們為住居激進主義者（英：Housing Activists）。他們的責任是負責發現問題，或是去和政府開協調會，必要時用些串聯性的手段去抗議，或是幫租客爭取他們的權益。」
因為舊水管區的都市重建歷程，住在阿姆斯斯特丹的租客慢慢地意識到自身的權益，也建立起日益堅固的支持體系，去延續這樣的傳統。而且在民主的體制內，地方政治人物必須回應選民的選票，所以青年政治家往往可以引導社會的輿論風向，去保障自身的居住權。
這樣的脈絡在其他國家較為少見，也不會發展到這麼極致。尤其對於華人國家來說，對於房地產作為財產權的保障意識更是根深蒂固。對奧斯卡跟舊水管區的住民來說，住房從來不是一種財產權的絕對保障，而是對人應有居住權的絕對保障。
讓租客更有尊嚴地選擇居住地
在阿姆斯特丹這三種住宅系統（租金管制住宅、社會住宅、市場住宅）的相互協調之下，這座城市可以更自由地利用住宅的興建及翻新去調控各地區的人口組成配比。
在各都市區域的開發及更新過程中，軟性的社會微觀調控，可以賦予政府更大的權力，不獨讓市場及資本社會決定城市區域的生與死，而是讓租客更有尊嚴地選擇他們想要居住的城市區，並且不需要時常面臨到迫遷的問題。
在降低租金的法律權益爭取上，1994年之後，阿姆斯特丹市政府規範面積小及老舊的房子，若租金低於720歐元，租客可以爭取以點數系統去比對他所租房子的租金可否降低，就像我也曾經因為這套規則把租金降了下來。
然而，這套規則在2016年開始有了改變，因為政府放寬了評分表點數的難易度，也提升了地價所占評分比的點數影響程度（33％）。以舊水管區來說，它的區位非常好，因此就算是很舊、很小的房子，只要房子位於水管區，得到的分數都會被拉高；意即大部分市區老舊的小房子都可以跨越評分點數的門檻，不容易被定義成社會租金住宅。
以往阿姆斯特丹的房東，多不接受一年以上的租約，因為只要租客在同一個屋子居住12個月以上，就有永久租用居住權；不過這項政策在2016年後也被改變了。轉為積極擁抱資本市場的阿姆斯特丹，開始可以接受2年以下的短期租約，而且租客即便住超過2年，也不會擁有像以前的永久居住權，這種改變等於是比較保障房東的立場。
不過奧斯卡說，有賴於他們積極爭取，從2020年起，只要原租金低於930歐元的房子，又可以爭取以點數系統去判定可否降租，成為社會租金住宅。「你們的工作非常有意思，」我對奧斯卡說。他淡淡的一笑，說：「我們只是整個荷蘭居住正義系統的一個很小的環節」。
本文摘自鄭采和著作《我在荷蘭當都更說客：阿姆斯特丹以人為本的10年街區再生筆記》，繁體中文版由時報出版。欲購買的小隊員歡迎透過以下連結前往購買：
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