「以房養老」商品，是以逆向抵押貸款（Reverse Mortgage）方式，讓老人每個月有固定的生活費。日本現在「下流老人」（社會下層的老人）、「老後破產」備受關注，在當下流老人之前，可善用以房養老制度。
「以防養老」是以自宅當擔保，借得年長後所需資金的貸款商品。去年3月，日本三井住友銀行也推出這種商品。就此，日本的三大銀行，瑞穗、三菱東京日聯、三井住友都推出以房養老的商品，目前辦理案例有增加的趨勢。
以房養老最大特色 不需在生前還錢
日本總務省調查顯示，60歲以上退休人士的家庭，家計平均每年不足71萬日圓（約新台幣21萬元），只好拿儲蓄金過活， 儲蓄金平均不足2,000萬日圓， 擔憂儲蓄用光的家庭相當多， 因此銀行相準以房養老商機。
辦理以房養老業務的銀行規定申辦條件各有不同。有的銀行是以55歲或60歲以上的人為對象，辦理貸款。利用這種貸款方式的人，首先要將自家的土地、建築物拿給銀行做擔保，在銀行所規定的範圍內可借得現金。
不需在世時還錢，而是貸款者在死亡後，由繼承人清償貸款， 或由銀行處分拍賣房屋來償還本息，是以房養老的最大特色。對於其他如沒有子嗣的夫婦，用這種以房養老借現金的方式，可享受較自由自在的晚年。
客座副教授藤田孝典表示，現在「下流老人」、「老後破產」的語詞備受注目，他擔任代表理事的非營利機構組織（NPO） Hotplus，陸續接獲生活窮困的銀髮族洽詢。其中有很多都是沒什麼儲蓄，只有住宅是資產的老人。他向這些人推薦「不動產擔保型生活資金」的這種制度。
他舉例說，一名75歲女性每月靠8萬日圓遺族年金生活，在已沒儲蓄金的情況下，如果自宅的資產價值2,400萬日圓的話，她可將住宅做擔保，借得每月10萬日圓的生活資金，一年之間收入將增120萬日圓。到了95歲之間的約20年間，她靠著遺族年金和生活資金，總計每月有18萬日圓過生活。
承作單位有 地方政府和商業銀行
在日本，以房養老業務大致分為兩種。一種是地方自治體等公家機關所實施的業務，是一種「被期待會還錢的生活保護」； 另一種就是商業銀行所承作的業務。
東京都武藏野市於1981年首先實施這種業務，後來是都市的自治體以直接（透過公社融資）或間接（介紹金融機關）的方式辦理以房養老業務。現在自治體當中，像是東京都世田區辦理「世田谷銀髮族資金融資制度」、兵庫縣伊丹市辦理「親善福祉資金斡旋融資事業」。
日本厚生勞動省於2002年12 月起，以「都道府縣社會福祉協議會」做為實施業務的主體， 創設長期生活支援資金貸款制度，辦理「不動產擔保型生活資金」。
民間的信託銀行等金融機關也推出以房養老商品，像是東京之星銀行（Tokyo Star Bank） 推出「充實人生」的商品。此外， 有的售屋公司就是利用「以房養老」（逆向抵押貸款）的方式在售屋。
在日本，中古屋市場不活絡，日本文化普遍認為「地上物」不值錢，所以有擔保價值的通常只有土地（譬如以獨棟屋為主，公寓不被列為對象），因此要辦理「以房養老」的門檻高。加上，日本民眾習慣將房子留給子孫，所以以房養老的市場起初難見成長。
放寬申貸門檻 金融機構轉趨積極
但約從三年前開始，隨著媒體的報導，承辦以房養老業務的金融機關明顯增加，以地方銀行為主，已有約30家銀行實施。
以東京之星銀行為例，去年3月底的契約數比前年增27%，約是4,200件。到瑞穗銀行洽詢的件數累計約達2,500件。但向金融機關或公家機關洽詢的件數多，真正簽約的件數比預期少。主要是以房養老商品的融資條件太嚴格。很多金融機關僅以土地為擔保，將公寓、附定期借地權的住宅不納入融資對象。而且不少民眾無法符合「土地鑑價在2,000萬日圓以上」的條件，無法申請。
不過去年開始實施以房養老業務的地方銀行大多降低門檻，只要土地鑑價1,000萬日圓以上，民眾就可申辦。如果房子是在都市的獨棟住宅，更容易申辦。在高齡戶增加的情況下，愈來愈多金融機關將這項業務視為有利潤的商機，所以頗為積極。
釐清以房養老風險 最好與法定繼承人商量
深諳住宅貸款知識的專家呼籲民眾，辦理以房養老有幾個風險。包括有「長壽風險」，自己可能活得比預期還長壽，如此借貸的錢，可能很快就達貸款額度上限；有的銀行的額度僅限「土地鑑價的50%」。
還有要注意「不動產價值變動風險」，須思考地價有暴跌的風險。如果市況差的話，銀行調降擔保的不動產鑑價，可能變成超額貸款；銀行會要求貸款者償還差價，所以一開始要審慎設定貸款額。
此外，要清楚有「利率變動風險」。一般來說，以房養老適用變動型利率，目前約3%的利率水準，如果將來提升的話，利息的負擔將加重。商品有分利息與本金在申貸者過世後償還以及生前每個月支付兩種類型。
想辦理以房養老貸款者，要先釐清配偶是否在自己死後有意繼承契約。是要將配偶列為連帶債務人，或是將不動產信託，將配偶列為受益人，依金融機關而異，所訂的條件也不同。
有些日本老人捨不得放棄「充滿回憶的家」，也是以房養老業務不振的原因。有一名七旬老翁表示，想去銀行辦理以房養老，但想到房子是與妻子胼手胝足建立的，還是希望房子能由孩子守護下去。
很多金融機關規定要申辦時，需獲法定繼承人（如兒女等）的答應，而有些孩子反對父母辦理以房養老。
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