日本房市走向兩極 人口老化推波助瀾

本文經授權轉載自友站全球中央文/ 黃名璽 (中央社編譯) 

高所得家庭增加、建築成本增高,以及土地價格高漲,造成日本首都圈房價高漲;但高齡化進程也來得快,地方的空屋數不斷攀升,形成房市兩極化發展。

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台灣各大都會區近年房價大幅上漲,鄰國日本2021年首都圈新成屋價格同樣漲幅驚人。根據日本調查公司所公布的數據,2021年10月首都圈(指東京都、埼玉縣、千葉縣及神奈川縣一都三縣)大樓新成屋每戶平均售價高達6,750萬日圓(約新台幣1,650萬元),比2020年同期成長10.1%,超過1990年泡沫經濟時期平均房價的6,123萬日圓。

雖然這個數字是單月平均房價,但調查公司預估,就算放眼2021年一整年,預料全年平均房價也將創歷年新高。

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高所得家庭增加 首都圈房價創新高

日本不動產經濟研究所統計,以首都圈大樓新成屋來看,1990年達到平均每戶6,123萬日圓高峰後轉為大跌,在2002年「觸底」時的平均價格來到約4,000萬日圓,之後轉為緩漲,經過約20年後,2021年1月到10月平均房價來到6,565萬日圓。

日本房價為什麼會漲到堪比泡沫經濟時期?NHK分析歸納四個原因,分別是疫情影響、高所得家庭增加、建築人力不足與建築材料上漲,以及土地價格高漲。

這兩年受到疫情影響,日本民眾待在家裡的時間增加,為了更加舒適地在家工作及生活,希望擁有房子的剛性需求增加。

日本近年增加不少夫妻同時在外工作的雙薪高所得家庭,加上日本中央銀行─日本銀行持續採取金融寬鬆政策,造成低利率環境,房貸易於申貸有助提升大樓新成屋人氣。

再來就是建築業人力不足造成人事費用成長、日圓貶值造成進口建築材料成本上漲,以及建築用地有限土地價格上漲。

日生基礎研究所副主任研究員渡邊布味子談到房價高漲時說,雖然在大企業工作的民眾,也就是資金相對充裕的人不斷在買房,但房價已經漲到不是誰都能買得起的水準。

展望房市未來發展,渡邊說,新大樓會在建商購買土地後的一年到兩年才蓋好,所以現在市面上開賣的幾乎都是疫情爆發前購入土地的物件;基於疫情後地價並未下跌,「很難想像未來房價會下跌」。

至於日本首都圈房市榮景會不會是「泡沫經濟再現」,專家並不這麼認為。

LIFULL HOME’S總研副所長中山登志朗日前接受TBS電視台訪問時分析,所謂的「泡沫」,一般來說指的是隨著大量投資,造成物件「價格」大幅超越「價值」,但目前的房市很難想像會出現像泡沫時期一樣「一買就上漲」的可能性。

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人口高齡化 地方空屋率不斷攀升

如果離開首都圈來到地方,日本近年來又面臨一個截然不同的房屋問題,也就是「空屋問題」。

日本非營利組織空屋及空地管理中心指出,造成日本空屋問題主因之一就是高齡化社會。日本總務省2013年一份調查指出,日本全國空屋數約820萬戶,等於平均每七戶就有一戶空屋。根據民間機構預測,隨著高齡化持續推升,到了2033年左右,全日本空屋數將高達2,150萬戶,幾乎相當於每三戶就有一戶是空屋。

東洋經濟ONLINE日前報導,從2018年的數據來看,山梨縣是日本空屋率最高的地區,比率約21.3%;空屋率第二高及第三高的地區,分別是和歌山縣的20.3%及長野縣的19.5%。空屋率最不嚴重的地區是埼玉縣及沖繩縣,比率同為約10.2%。

一間民間公司在2021年10月對擁有空屋的108人調查得知,會利用現有空屋的比率不過35.2%,其餘的人都是閒置不利用。這些人之所以會擁有空屋,62%是繼承而來,新屋時就購入及購買二手屋的比率加總僅約25%。

談到空屋閒置的理由,超過三成受訪者認為「拆除費用很花錢」居冠,接著是「懶得處理」占22.7%,及「不清楚要如何使用」占21.2%。

空屋無法被利用最嚴重的問題在於,就算屋主「想出租也找不到人租」、「想賣也找不到人買」。空屋如果空著,屋主仍必須負擔管理與維持成本,並支付固定資產稅等費用,接手空屋只是徒增經濟負擔。

日本國土面積比台灣來得大、高齡化進程來得快、城鄉差距更為明顯等因素,日本房市不像台灣房市呈現「一頭熱」猛漲的情況,還反映出蛋白區老屋無人繼承或無法利用的空屋問題,這種兩極發展勢將隨著日本人口持續「衰老」而更加嚴峻。

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