德國實踐居住正義 合作住宅打造理想家園

本文經授權轉載自友站全球中央文/ 林育立 (中央社駐柏林記者) 

一群不願受建商左右的公民起身而行,本身既是居住正義的實踐,又可帶來抑制房價的效果,德國一些地方政府因此樂於鼓勵共建。

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德國,多數民眾是租屋族,自有住宅比例不到一半,與歐洲各國相比相對低。不過,近年有愈來愈多人買房置產,房價隨之水漲船高,尤其在漢堡、慕尼黑等大城市幾乎與亞洲平起平坐,一群人同心協力找地蓋房子的共建文化因此應運而生。

德國共建文化興起 承襲住宅合作社精神

背景、年齡不同的一群人一起蓋房子談何容易,想了解這樣的文化,得先從合作社談起。簡單說,合作社是追求共同目標的一群人自己成立和管理的非營利組織,例如19世紀的德國農夫為了降低生產成本成立合作社,一起採買肥料等物資。

隨著工業革命進展,農村人口擠進城市,房荒日益嚴重。為解決居住問題,19世紀末德國開始出現所謂的「住宅合作社」(Wohnungsbaugenossenschaft),政府給予免稅等獎勵,實際經營時仍採自治原則。直到今天,德國還有2,000多個住宅合作社,有些傳承超過100年,只需繳費成為社員即可入住,一輩子享有低廉的房租,還可參與決策,彷彿擁有自己的不動產。

德國近年興起的「共建」(Baugemeinschaft)文化,可說繼承了住宅合作社的精神。打算一起蓋房子的一群人,先登記為合夥公司或合作社,從找地、購地、委託建築師和建設公司、監工、完工、管理到維護全都自己包辦。

對不願買成屋、也不想獨自承擔蓋房子風險的人,共建不失為好選擇。在柏林、漢堡等大都市,對未來躍躍欲試的年輕世代尤其喜歡組成共建團體,在蓋房子的過程中同時擘畫人生願景。

落實自決、永續、共居 人人參與的新協力模式

有人擅長會計,有人專精法律,共建團體的每位成員都可貢獻所長。共建的主要優點是在起建的初期階段就可參與規劃,房型和格局可自由選擇和調整,完工後的房子比較能滿足個人需求。與建商出售的公寓相比,共建公寓的兒童遊戲場等公共空間特別大,甚至有共用的運動中心、工具間、洗衣室、以及只要登記就可免費使用的客房。

想從零開始自己蓋房子的人,一般來說也重視居住環境和環保,樂於投資太陽能發電、電動車充電樁、廢水回收等設備,願意多花錢強化建築物的隔熱,以減少未來的能源支出。儘管多了這些投資,由於毋須盈利,共建的公寓比市價平均便宜15%。

不過,共建也有不少缺點,不是人人都適合。首先,買成屋的價格、配備和交屋日期一目瞭然,出問題有建商可負責,自己蓋房子會遇到建材價格上漲、找不到工人、施工延宕等風險。幸好不懂可找專業人士協助,由於共建文化風行,不少建築師和房產專家樂於參與共建的建案,收取一定費用,接下找地、找建築公司、監工、收支審核、住戶會議主持等繁雜工作。

此外,每個人的財務狀況、身處的人生階段、對理想居住環境的想像都不同,找到志同道合的人組成共建團體並不容易。每件事都得透過開會決策,一人一票,重要事項往往需一致決,經常非妥協不可。如何協調不同意見找到共識,成為共建團體最大的考驗。

舉例來說,家中有幼兒的年輕父母,期待遊戲場面積大、設備多,但退休人士怕吵,優先考量環境幽靜,有些人還有陪伴長照的需求。有時也會發生有人財務突然出問題,必須臨時退出,空出的缺由其他人遞補的情況,新舊成員的磨合也是一大考驗。

總之,與一般買房子付了錢就等著交屋相比,共建團體確實得投入更多的心力和時間,適合習慣自己動手做、樂於與他人互動並主動承擔責任的人。

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抑制房價實踐居住正義 互「住」打造理想的家

共建的成敗不僅取決於成員的付出,決策的透明也是關鍵,有任何疑慮都應立即排除,因此與第三方簽的合約、建築藍圖、成本開支和會議紀錄應該對所有成員公開。理想狀況是成員在互動的過程中,成功建立對彼此的瞭解和信任,入住後自然也成為好鄰居,社區凝聚力特別強。

一群不願受建商左右的公民起身而行,本身既是居住正義的實踐,又可帶來抑制房價的效果。德國一些地方政府因此樂於鼓勵共建,將荒廢多年的公有土地開放給共建團體申請。一群人一起實現擁有自己房子的夢想,全國各地都有成功的範例。

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